熊伟律师 湖北雍鸣律师事务所合伙人，在法院民商事审判岗位担任法官十年，离职后担任某房地产开发公司副总经理三年。有丰富的公司破产、强制清算、建筑工程施工类合同案件的审理经验，深度参与过房地产项目的投融资、股权并购等重要公司业务。

     随着我国社会经济不断发展，城乡居民的机动车保有量不断增加，随之而来的“停车难”的问题也越来越突出。尤其是一些大型小区，停车位“一位难求”、业主回家找车位“三过家门而不入”，甚至不得不堵塞消防通道的问题屡见不鲜。同时，随着小区车辆的增加，物业停车费收入也节节攀升，小区地面停车位归属权及停车费收益权到底归谁所有，也成了不少业主关心的问题，本文笔者将从实际案例出发浅析小区地面停车位所有权归属问题。

案情介绍：

    开发商与业主签订的购房合同中对于停车位的约定

    该小区规划资料中显示包含264个地面停车位

    案情分析：

    本案中业主和开发商签订的《商品房买卖合同》约定了“规划方案中批准的地面、地下车位所有权”归开发商所有，《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。经律师向房管部门查询，A小区地面停车位并不在公摊面积内，从表面证据看，A小区地面的规划车位所有权似乎应该归开发商所有。但实际上，A小区2018年2月进行人车分流改造后，现有地面停车位已经和建成初期的地面停车位大相径庭，原本的规划停车位已经被改建成健身公园、电动车停车充电桩等区域，现有地面停车位均为占用公共绿地、公共道路停车位。根据《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路、绿地，除了属于城镇公共道路、绿地或者明示属于个人的除外，属于业主共有，该小区现有停车位应当属于小区业主集体共有，A小区业委会也有权代表小区全体业主主张确认所有权并要求物业公司移交停车位收益。

停车位所有权分析：

    在目前的司法实践中，小区地面停车位所有权的归属问题，一直存在较大争议，主要有以下几种观点：

1、地面停车位无法办理单独产权证，开发商出卖房屋后，地面停车位所有权当然属于全体业主所有。

    持这种观点的人认为，地面停车位没有构造和利用上的独立性，不能明确区分也不能排他使用，通常也不能在不动产部门登记为特定业主的专属物业，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定不属于某个人或某个单位的专有部分。同时，依据“房地一体”的原则，随着小区房屋的出售，小区房屋产权和土地使用权一并向全体业主转移，小区的地面停车位依附于小区土地使用权，故地面停车位所有权当然属于全体业主所有。

2、根据合同意思自治，如果合同约定地面停车位权属归开发商所有，则应当认可合同双方的约定。

    持这种观点的人认为，小区建设时已经规划了地面停车位，并取得了规划审批手续，如果地面停车位未计入公摊，根据《民法典》第二百七十五条的规定，开发商和业主可以约定地面停车位的归属权。如果合同约定地面停车位归开发商所有，应当予以认可。

笔者认为：

    小区地面停车位所有权的归属问题错综复杂，牵扯的法律关系包括：建筑物区分所有权、土地使用权、物权所有权等，并不能一概而论，也没有一个放之四海而皆准的一个标准，在确认小区地面停车位所有权的归属时应当着重考虑一下几个问题，进而确认地面停车位归属。

1、地面停车位的性质；争议停车位是否属于规划车位还是占用公共绿地、公共道路的车位？能否办理单独产权？

2、向房管部门查询小区的公摊面积范围是否包含地面停车位所在区域？地面停车位是否计入公摊面积？

3、商品房买卖合同中对于地面停车位的归属是否有明确约定？备案合同和草签合同中的约定是否一致？

    只有在对上述问题进行调查取证后，才能根据取证结果确定小区地面停车位所有权的归属，进而明确地面停车位产生的收益是否属于全体业主的公共收益。

    相关法律规定：

《民法典》第二百七十四条 ：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《民法典》第二百七十五条 ：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百八十二条 ：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

    第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

   （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

   （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

   （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

    规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

    本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

    第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。